Bostadsrättsföreningar består för det mesta av bostäder, men det kan också finnas lokaler i fastigheten. Att hyra ut dem till företag kan vara ett sätt att få in extra pengar till föreningen – och att få en bra användning av lokalerna. Men hur fungerar det egentligen med hyressättningen?
Fri hyressättning för lokaler
Till skillnad från vad som gäller för uthyrning av lägenheter är det fri hyressättning för lokaler. Det innebär att ni som har en bostadsrättsförening och vill hyra ut en lokal behöver komma överens med företaget som vill hyra lokalen. Avtalet som tecknas behöver förutom hyran innehålla villkor och längd för avtalet.
En skälig hyresnivå
Går det inte att komma överens om hyresnivån kan ni vända er till hyresnämnden som då tittar på liknande lokaler i samma eller liknande områden och jämför med vilken hyra de har. Utifrån det tas ett beslut om den hyra ni kräver är skälig, eller om ni måste sänka den.
Ta hjälp av en advokat inom fastighetsrätt
För att undvika risken att hyresnämnden ska avgöra om hyran är skälig kan ni vända er till en fastighetsrättsadvokat när det är dags att teckna avtal för uthyrning. Då kan ni få hjälp med hur ni ska tänka kring hyressättningen och ni kan också få hjälp att skriva själva avtalet. Om det blir problem kring avtalet med hyresgästen kan en fastighetsrättsadvokat föra er talan och försöka hitta en överenskommelse. När en person med rätt utbildning och kunskaper står för den kontakten kan det lättare bli trovärdigt och lättare gå att hitta en överenskommelse än om ni i bostadsrättsföreningen gör det själva. På det sättet kan det gå snabbare att komma överens och hitta ett avtal som båda parter är nöjda med.
Besittningsskyddet
Viktigt att veta vid avtalsskrivandet är att det finns ett indirekt besittningsskydd för den som hyr en lokal. Det är inte samma sorts besittningsskydd som någon som har en bostad har, till exempel för att det inte är självklart att den som hyr en lokal får fortsätta hyra när avtalet är slut. Det indirekta besittningsskyddet handlar om att den som hyr en lokal kan ha rätt till ekonomisk ersättning om han eller hon förlorar på att bli av med lokalen.
Avtala bort besittningsskydd
Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet i samband med att ni ingår avtal för lokalen. En fastighetsrättsadvokat kan hjälpa er med detta. Om det inte finns något besittningsskydd finns det ingen risk att ni behöver betala ut ett skadestånd till hyresgästen efter avslutat avtal, även om han eller hon drabbas av en ekonomisk förlust när lokalen inte längre kan hyras.
Besittningsskyddet gäller inte alltid
Det finns vissa tillfällen när besittningsskyddet inte gäller, till exempel om hyresgästen misskött sig, om huset ska renoveras eller rivas eller om lokalen ska användas av er själva i bostadsrättsföreningen. Om huset ska renoveras eller rivas kan ni ha en plikt att erbjuda en liknande lokal och annars bli skyldiga att betala ut ekonomisk ersättning.
Uppsägningsklausul
När ni skriver avtal går det också att lägga till en uppsägningsklausul. I en sådan klausul definieras villkoren för uppsägning och hur lång uppsägningstiden är. Finns det ingen uppsägningsklausul gäller hyresavtalet tills vidare och det kan sägas upp när som helst. Uppsägningstiden ska då vara skälig. Att definiera uppsägningstid kan vara tryggt både för den som hyr och för er som hyr ut, så att båda parter vet vad som gäller om den andra vill säga upp avtalet. En uppsägningsklausul kan finnas även om ni ingår ett avtal för en viss tidsperiod – eftersom någon av er kan vilja säga upp avtalet innan den tiden har gått.
Hitta rätt hyresgäst för lokalen
Innan ni i bostadsrättsföreningen hyr ut lokalen kan det vara viktigt att analysera vad det är för verksamhet som kan passa i fastigheten. Det kan handla om hur stor den är, vad den har för läge, men också om till exempel risken för att de som bor i huset ska bli störda. Oljud och lukter kan kännas mycket störande för någon som behöver dras med dem hela tiden.
Vilken verksamhet kan fungera?
Så vilken verksamhet kan fungera i lokalen? Med risk för buller och störningar och avgränsningar utifrån lokalens storlek har ni kommit en bit på vägen. Men det är också viktigt att det är en verksamhet som har en chans att klara sig. Finns det redan många liknande verksamheter i området kanske konkurrensen är för hård. Och vad saknas egentligen, vad skulle ni önska att det fanns för verksamheter där ni bor? Kanske känns det som att det är upp till företaget som hyr lokalen att se till att verksamheten klarar sig, men väljer ni att hyra ut till en verksamhet som har bra förutsättningar får ni också större chans att ha en stabil uthyrning som kan fungera under lång tid.
Avtala om anpassningar av lokalen
Beroende på vad det är för verksamhet som ska bedrivas i er lokal kan anpassningar behöva göras. När ni skriver avtal om uthyrningen är det viktigt att definiera vem som har ansvar för vad. Det normala är att en hyresvärd står för anpassningarna, ser till att arbetet blir gjort, och att företaget som hyr lokalen betalar för dem genom en högre hyra, men det är möjligt att komma överens om olika lösningar. Vill det företag som hyr lokalen stå för arbetet kanske det är möjligt att utforma avtalet på ett sätt så att ni kan komma överens om det. Även här kan en fastighetsrättsadvokat vara till bra hjälp, eftersom det kan behöva definieras vad hyresgästen får göra för arbeten, vilken standard de ska leva upp till och så vidare.
När ska anpassningarna göras?
Eftersom det kan skilja sig åt vad den som hyr lokalen önskar för anpassningar, vad han eller hon vill ha för färger, stil, inredning och så vidare, är det bästa att vänta med de flesta anpassningar och renoveringar. Ni som ska hyra ut lokalen kan göra vissa allmänna arbeten i förväg, bland annat kommer en toalett i gott skick göra att lokalen ses som bättre. Det går också att fixa till lokalen så att den blir mer tilltalande genom att fräscha upp den och till exempel måla om väggarna. Precis som inför en bostadsförsäljning är det viktigt att de företag som överväger att hyra har en chans att se lokalens potential.
Vem står för drift och underhåll?
En sista sak som är bra att ha med i avtalet är hur det ska se ut med drift och underhåll av lokalen. Vem gör vad och hur ofta ska det göras? Ju tydligare det definieras vad ni och företaget som hyr lokalen kan vänta er av varandra desto mindre risk blir det för att konflikter ska uppstå senare.