Att sälja en villa är både en stor och komplex affär. Det är mycket att tänka på och många stora beslut att fatta. En viktig del är att hålla reda på och förstå vad som krävs kopplat till de besiktningstjänster som behöver göras i samband med försäljningen. Här har vi samlat praktisk information om de olika typer av tjänster du behöver ha koll på för en trygg och säker husaffär:
Överlåtelsebesiktning
En överlåtelsebesiktning, även kallad husbesiktning, är en noggrann och byggteknisk undersökning av både bostad och mark som är av teknisk betydelse för fastigheten. En överlåtelsebesiktning kan beställas av både köpare och säljare. Som köpare har man alltid undersökningsplikt och måste därför enligt lag (4 kap. 19 § JB) noga inspektera fastigheten innan kontrakt skrivs. Det går inte att påpeka fel och brister efter kontraktsskrivning, om felen är av sådant slag att de rimligtvis hade upptäcks vid en undersökning av fastigheten. Som köpare kan du antingen undersöka fastigheten själv, eller anlita en besiktningsman. Som lekman kan många fel och brister vara svåra att upptäcka själv, såsom exempelvis fukt, röta och mögel, och det är därför att rekommendera att man anlitar en godkänd och opartisk besiktningsman för att känna sig trygg och minska risken för framtida dolda fel.
Även du som säljare kan gynnas av att beställa en överlåtelsebesiktning. Under genomgången av fastigheten kan du bli uppmärksammad på mindre fel och brister som du kan åtgärda innan försäljning och därmed påverka värdet på din fastighet. Vill du som säljare även teckna en försäkring mot dolda fel, ligger genomförd överlåtelsebesiktning som grund till den. Läs mer om dolda fel-försäkring längre ner.
Hur går besiktningen då till? Under besiktningen genomför besiktningsmannen en grundlig genomgång av bostadens skick samt eventuell mark som finns i anslutning till fastigheten. Besiktningsmannen går även igenom fastighetens ritningar, bygglov och andra eventuella viktiga handlingar. Här måste även säljaren informera om kända fel och genomförda renoveringar enligt upplysningsplikten. Det ligger i säljarens intresse att upplysa om eventuella brister för att undvika prisavdrag eller i särskilda fall till och med skadestånd om säljaren undanhållit avgörande information. Sedan går besiktningsmannen vidare och genomför en så kallad ”okulär besiktning”. Med okulär menas det man ser med ”blotta ögat”, det vill säga inte sådant som kräver ett ingrepp i själva byggnaden såsom att exempelvis borra i en skorsten. Under den okulära besiktningen kontrolleras alla tillgängliga utrymmen såsom väggar, golv, tak, vind, grundkonstruktion, våtutrymmen, kök, fönster och fasad. När besiktningsmannen gått igenom allt detta, sammanställs det i ett protokoll med riskanalys, vilket ger en tydlig förteckning över de fel och brister som skulle kunna orsaka problem i framtiden samt förslag på åtgärd. Viktigt att påpeka är att en överlåtelsebesiktning inte är en garanti för att inga dolda fel kommer upptäckas i framtiden, men den minskar risken. Besiktningsprotokollet har även en annan fördel då det kan användas som lite av en underhållsplan, där nästa husägare kan få tips på hur denne kan öka husets livslängd genom att åtgärda skador innan de blir stora.
Några praktiska råd inför din överlåtelsebesiktning, oavsett om du är köpare eller säljare:
- Köp inte ett gammalt protokoll! Även om det kan kännas lockande att köpa ett gammalt protokoll för att spara tid och pengar, avråds du från det. Det är alltid att föredra att genomföra en egen besiktning.
- Välj en besiktningsman som är certifierad och/eller godkänd av SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund). Som medlem i SBR ställs kravet att du är byggingenjör samt har praktisk erfarenhet.
- I den vanliga okulära besiktningen ingår inte en fuktmätning. Vill du göra en sådan, och det är att rekommendera, behöver du lägga till det som en extra tjänst. Det kan mycket väl hända att samma besiktningsman även kan utföra det, men du behöver ställa frågan innan.
- Om du efter besiktningen misstänker problem som är utanför vad som ingick i den, behöver du gå vidare med utökade undersökningar. Det kan exempelvis vara genom att kontakta en ventilationstekniker.
- Se till att du verkligen förstår allt som står i protokollet. Innehåller den facktermer du inte begriper, fråga din besiktningsman! Begär även att få en genomgång på plats där besiktningsmannen går igenom punkt för punkt i protokollet och visar exakt i fastigheten vad punkten handlar om, så att du till fullo förstår hela protokollet.
Dolda fel-försäkring
Som säljare ansvarar du för alla eventuella dolda fel och du kan komma att bli ersättningsskyldig för dem upp till tio år efter köpet. För att ett fel ska kunna räknas som dolt gäller följande:
- Felet måste ha funnits vid köptillfället.
- Även efter en noggrann undersökning hade felet inte kunnat upptäckas.
- Felet ska inte vara vad man förväntar sig av byggnaden med tanke på dess ålder, skick och informationen som köparen fick vid köptillfället.
För att skydda sig mot denna eventuella ersättningsskyldighet väljer många hussäljare att teckna en säljaransvarsförsäkring, en så kallad dolda fel- försäkring. Det innebär att försäkringsbolaget tar på sig ersättningsskyldigheten om ett fel skulle upptäckas. Premien på försäkringen är oftast ganska hög men bör ställas mot den kostnad åtgärden av felet skulle kosta, vilket ofta handlar om väldigt höga summor. Om du som hussäljare inte vill teckna en dolda fel-försäkring kan en friskrivningsklausul läggas till i kontraktet. Du bör dock då vara beredd på en lägre köpesumma eftersom många köpare mer eller mindre förväntar sig en sådan typ av försäkring.
Energideklaration
När du säljer en fastighet ska det enligt lag (Lag 2006:985) finnas en energideklaration som talar om hur energieffektiv just din fastighet är. Deklarationen registreras hos Boverket som också är tillsynsmyndighet för att lagkravet följs (se även 2012:397 4 § ”Den som för egen räkning uppför eller låter uppföra en byggnad ska se till att det finns en energideklaration upprättad för byggnaden”).
Sedan 1 januari 2014 innehåller deklarationen även en energiklassificering med skalan A-G. Energideklarationen syftar dels till att minska energibehovet i våra hushåll och dels för att man snabbt kan få en tydlig bild av husets totala energiprestanda. Genom energideklarationen får både köpare och säljare ett bra underlag för att också kunna jämföra olika fastigheter mot varandra. Som ägare av fastigheten har du ansvaret för att det finns en giltig energideklaration och att den är max tio år gammal vid försäljningen. Om du som ägare inte uppfyller lagkravet kan du föreläggas av Boverket att uppfylla det.
Utför din energideklaration i Linköping av en lokal, auktoriserad och oberoende energiexpert. Kostnaden för besiktningen är avdragsgill vid försäljning av huset.
I energideklarationen ingår:
- Uppgifter om den uppvärmda arean.
- Vad för slags värmesystem bostaden har.
- Bostadens energiprestanda.
- Om radonmätning är utförd eller inte och i så fall vilket värde den visade.
- Energianvändning för uppvärmning.
- De krav på energianvändning som skulle gälla om man uppförde en exakt likadan byggnad nu.
- Huruvida en obligatorisk ventilationskontroll (OVK) är utförd eller inte och vad den i så fall visade.
- Eventuella åtgärdsförslag om energiexperten har listat sådana för att minska framtida energianvändningen.
- En tydlig sammanfattning av energideklarationen.
- Namn på den energiexpert som genomfört deklarationen.
Om hussäljaren inte har genomfört en energideklaration i samband med försäljningen har köparen rätt att beställa en sådan besiktning inom sex månader efter husöverlåtelsen, på säljarens bekostnad.
Radonmätning
Radon är en luktfri och osynlig gas som bildas när det radioaktiva grundämnet radon faller sönder. Gasen avger sedan så kallade radondöttrar som kan fastna på exempelvis damm som vi sedan riskerar att andas in. Radon kan orsaka lungcancer och det är därför viktigt att undersöka om det finns radon i en fastighet. Radon finns överallt men i bostaden kan den finnas på tre olika ställen och det är viktigt att veta varifrån radonet kommer inför en eventuell saneringsåtgärd:
- I marken under eller runt om huset.
- I själva byggnadsmaterialet.
- I vattnet som används i hushållet (ovanligt).
På Svensk Radonförenings hemsida hittar du en rad olika företag som kan utföra radonmätning, besiktningar och även olika åtgärder kopplat till förhöjda radonhalter i fastigheter.
Radonmätningen genomförs med fördel under eldningssäsongen. Då går det lätt och enkelt att mäta radonhalten i inomhusluften. Riktvärdet för radon är 200 Bq/m³ i inomhusluften. Om radonmätningen visar på ett högre värde än riktvärdet anses det förefalla risk för människors hälsa och en sanering bör genomföras. Kommunen har tillsynsansvar enligt miljöbalken (8 kap. 2 § p. 3 strålskyddsförordningen (2018:506)) och kan kräva att du gör en radonsanering om halterna är för höga.
Sist men inte minst: det finns inga felfria hus! Alla hus har sina fel och brister men genom att följa denna guide har du en större chans till en lyckad affär.