En försäljning eller ett köp av en fastighet är för de allra flesta en mycket stor affär, kanske den största man genomför i livet.
Visst kan man på sätt och vis säga att det är två intressen som står mot varandra, i vart fall ekonomiskt. Fastighetsaffärer är dock sedan lång tid tillbaka noga reglerade i lag. Till största delen är det i jordabalken som fastighetsaffärer mellan privatpersoner behandlas. Precis som mycket annat inom juridiken så kan det dessvärre bli krångligt för en lekman att sätta sig in ordentligt i vad som gäller. Vi ska senare återkomma till den lite tyngre juridiken, men först en genomgång av det grundläggande regelverket kring fastighetsaffärer.
God tro
Begreppet god tro är centralt på fastighetsrättens område, precis som inom avtalsrätt. Innebörden kan skifta något men kan egentligen kokas ned till att säljare och köpare ska agera med ärliga avsikter genom hela processen gentemot varandra. Exempelvis så får en köpare inte utnyttja ett uppenbart misstag från säljarens sida när det gäller felskrivning i annonser eller liknande. Denna grundläggande regel gäller också köparens och säljarens agerande gentemot mäklaren, och vice versa.
Säljarens skyldigheter och rättigheter
Även om det nästan alltid är säljaren som anlitar mäklaren som ges uppdraget att sälja fastigheten, så har mäklaren skyldighet att vara opartisk mellan köpare och säljare. Ett undantag från kravet på opartiskhet finns – mäklaren ska tillvarata uppdragsgivarens (oftast säljaren som nämndes tidigare) ekonomiska intressen.
Det som i praxis kallas för säljarens upplysningsplikt är i verkligheten ganska begränsad, så länge inte säljaren tydligt och medvetet undanhåller allvarliga brister. Ett sådant exempel skulle kunna vara att måla över en fuktskada i taket inför en visning.
För att kompensera för den något svaga upplysningsplikten brukar en oberoende besiktningsman anlitas för att professionellt undersöka huset och utfärda ett intyg (vilket spelar en viktig roll i det slutliga köpeavtalet). Mer om detta i nästa avsnitt.
En rättighet som säljaren har, vilken för många är överraskande och därför värd att notera, är friheten att bestämma vem som får köpa fastigheten. Den som vinner budgivningen behöver alltså inte per automatik bli den som köper fastigheten.
Köparens skyldigheter och rättigheter
Köparens motsvarighet till säljarens upplysningsplikt kallas för undersökningsplikt, och denna är tydligare reglerad i lagen. I korthet gäller att köparen har skyldighet att dels på egen hand undersöka fastigheten och sedan ta del av protokollet från den oberoende besiktningen.
De övriga skyldigheter som åligger köparen är ofta reglerade i det kontrakt som mäklaren låter upprätta inför överlåtelsen. Ett exempel på något som i stort sett alltid finns med i det avtalet, även om det inte är ett lagkrav, är att köparen ska betala handpenning. Brukligt är att en handpenning på tio procent av köpeskillingen betalas samma dag som kontraktet skrivs.
Köparen får dock inte tillgång till fastigheten, och är inte formell ägare, före det datum som står i kontraktet.
Dolda fel
I de fall en tvist uppstår mellan säljare och köpare efter både kontraktsskrivning och tillträde så beror det på dolda fel.
Detta begrepp är tydligt definierat i lagen:
- Felet ska ha funnits vid köpet.
- Felet ska inte kunna anses förväntat (läs: slitage).
- Ej upptäckt vid besiktning.
- Felet påverkar värdet.
Tvist mellan säljare och köpare handlar i normalfallet dock inte om ordets definition. Istället finns det i regel delade meningar kring framförallt den första punkten. För att reda ut vem som har rätt krävs vid tvister av den här typen hjälp från en advokat med fastighetsrätt som inriktning.
Fastighetsrättslig rådgivning
Tack vare att flera fall angående dolda fel avgjorts i högre instans de senaste åren finns idag en ganska gedigen praxis på området. En erfaren advokat inom fastighetsrätt kan i regel erbjuda rådgivning som ganska snabbt ger svar på om det är värt att driva ärendet vidare.
Juristen kan också vara behjälplig med vad som gäller så kallade servitut (gemensamma ytor och vägars nyttjanderätt exempelvis) samt de ovanliga fall då köpare eller säljare anser att mäklaren misskött sitt uppdrag.
Sist men inte minst så kan det ibland vara värt att prata med en fastighetsjurist redan innan köpet. Speciellt om någon av parterna vill skriva in något i köpeavtalet som avviker från standardavtalen i branschen. Allt går nämligen inte att avtala bort eller lägga till, och för att avgöra vad som gäller så krävs juridisk expertis.